Mietpreisrechner Büro, kostenlos und ohne Anmeldung

Ja, komplett kostenlos und ohne Anmeldung, für beliebig viele Berechnungen in verschiedenen Städten, Lagen und Flächengrößen. Auch die übrigen Tools kosten nichts: Potenzialrechner, Vertragsgenerator und die Vorlage für die Vermieter-Zustimmung. Für Vermieter fällt eine Provision erst an, wenn ein Mietvertrag zustande kommt, für Mieter ist SubOffice dauerhaft provisionsfrei.

Fünf Faktoren fließen in die Berechnung ein. Stadt und Teilmarkt haben den größten Einfluss: Die Spitzenmiete reicht von 33,50 €/m² in Köln bis 62,00 €/m² in München. Dazu kommen die Lageklasse (A-Lage +15 %, C-Lage −10 %), die Ausstattung (−2 bis +12 €/m² je nach Zustand), der Bürotyp (leer, möbliert oder möbliert mit Services, Faktor 1,0 bis 2,0) und die Laufzeit (ab 24 Monaten rund 10 % weniger pro m²).

Nicht in der Berechnung, in der Praxis aber preisrelevant: moderne IT- und Gebäudetechnik. Glasfaser, starkes WLAN und Konferenztechnik rechtfertigen bei tech-affinen Untermietern einen Aufschlag.

Der angezeigte Betrag enthält eine pauschale Nebenkostenannahme von rund 3,50 bis 6,50 €/m² je nach Lage. Das entspricht dem, was ein Untermieter monatlich tatsächlich überweist. Die Marktberichte, auf denen die Basiswerte beruhen, nennen dagegen Nettokaltmieten. Wenn du deinen Wert mit einer Marktzahl vergleichst, zieh die Nebenkostenpauschale vorher ab. Unter „Berechnungsdetails anzeigen“ siehst du beide Größen getrennt. Alle Angaben verstehen sich zuzüglich Umsatzsteuer.

Untermietflächen liegen typischerweise 10 bis 40 % unter dem direkten Marktpreis, weil die Verträge kürzer und flexibler laufen und der Untermieter kein eigenes Vertragsverhältnis zum Eigentümer bekommt. Für eine zügige Vermittlung hat sich ein Ansatz von 5 bis 15 % unter vergleichbaren Direktangeboten bewährt.

Der häufigste Fehler ist der Preis am oberen Rand. Wer auf dem Niveau vergleichbarer Direktangebote ansetzt, wartet oft Monate. Jeder Monat Leerstand kostet mehr, als die Differenz im Mietpreis ausmacht.

Durchschnittsmieten im zweiten Quartal 2026, jeweils Nettokaltmiete pro m² und Monat:

In der Spitze liegen die Werte deutlich höher: München 62,00 €/m², Frankfurt 55,00 €/m², Berlin 48,00 €/m². Die Spanne innerhalb einer Stadt ist damit größer als die Spanne zwischen den Städten.

Er liefert marktnahe Richtwerte, keine verbindlichen Preise. Grundlage sind die Marktberichte von JLL, CBRE, BNP Paribas Real Estate und Savills mit Stand Q2 2026 (Stichtag 30.06.2026), ergänzt um den Colliers City Survey, sowie eigene Marktbeobachtung aus über 10 Jahren im deutschen Büromarkt.

Zur Einordnung gibt der Rechner eine Spanne von rund ±10 bis 18 % aus. Sie fällt breiter aus bei kleinen Flächen unter 50 m², bei sehr großen Flächen über 800 m², in Randlagen und bei möblierten Angeboten mit Services. Je nach Teilmarkt, Gebäudequalität, Vertragsmodell und Verfügbarkeit kann der tatsächliche Preis abweichen. Wenn du eine individuelle Einschätzung brauchst, melde dich gern.

Aktuell 16 deutsche Städte: Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart, Bremen, Leipzig, Hannover, Dortmund, Essen, Bonn, Mannheim, Nürnberg und Dresden. Für die sieben größten Märkte liegen quartalsweise aktualisierte Berichte vor, für die übrigen Städte greifen wir auf die jeweils verfügbaren Marktdaten zurück. Die Werte werden nach jedem Quartalsbericht überprüft, weitere Städte kommen nach und nach dazu.

Der Potenzialrechner beantwortet die Frage „lohnt sich das überhaupt“ und schätzt aus Stadt, Fläche und deiner aktuellen Warmmiete, wie viel du monatlich einsparen kannst. Der Mietpreisrechner beantwortet die Frage „was setze ich als Preis an“ und berücksichtigt zusätzlich Lageklasse, Ausstattung, Bürotyp und Laufzeit. Empfehlung: erst das Einsparpotenzial prüfen, dann den Mietpreis kalkulieren, dann inserieren.

Ja, Mieteinnahmen aus gewerblicher Untervermietung sind einkommensteuerpflichtig. Je nach Gestaltung kann zusätzlich Umsatzsteuer anfallen (§ 9 UStG). Die gute Nachricht: Kosten im Zusammenhang mit der Untervermietung, etwa die Provision, kannst du als Betriebsausgaben absetzen. Für die steuerliche Gestaltung im Einzelfall solltest du einen Steuerberater hinzuziehen.