Potenzialrechner Büro-Untervermietung – Kostenlos berechnen
Berechne mit dem Potenzialrechner von SubOffice kostenlos, wie viel du mit der Untervermietung deiner ungenutzten Bürofläche monatlich einsparen kannst.
Welche Faktoren bestimmen den Büro-Mietpreis?
Der Mietpreis für untervermietete Büroflächen hängt von mehreren Faktoren ab, die auch unser Rechner berücksichtigt. Wer diese Stellschrauben kennt, kann den erzielbaren Mietpreis realistisch einschätzen — und gezielt optimieren.
Lage: A, B oder C
Die Lage ist der stärkste Preistreiber. Ein Büro in der Frankfurter Innenstadt (A-Lage) kann bis zu 200 % mehr Miete erzielen als ein vergleichbares Büro am Stadtrand (C-Lage). Der Potenzialrechner unterscheidet drei Lageklassen, weil der Unterschied in der Praxis oft mehrere Euro pro Quadratmeter ausmacht. Typische A-Lagen: Bankenviertel, Hauptbahnhof-Umfeld, zentrale Geschäftsstraßen. B-Lagen sind gut angebunden, aber nicht im Kern — etwa Bockenheim in Frankfurt oder Schwabing-Nord in München. C-Lagen liegen außerhalb des S-Bahn-Rings oder in Gewerbegebieten.
Ausstattung und Zustand
Ein frisch renoviertes Büro mit Glastrennwänden, Klimaanlage und modernem Lichtkonzept lässt sich deutlich teurer vermieten als eine Fläche, die seit den 90ern nicht mehr angefasst wurde. Der Rechner unterscheidet deshalb zwischen „Normal", „Gehoben" und „Luxus", weil der Aufschlag je nach Markt sehr unterschiedlich ausfallen kann. Gut zu wissen: Auch möblierte Büros bringen mehr, weil viele Untermieter kurzfristig einziehen und keine eigene Einrichtung mitbringen.
Bürotyp: mit oder ohne Services
Ein Büro mit Services (Empfang, Reinigung, Meetingräume, Kaffeeküche, IT-Infrastruktur) erzielt pro Quadratmeter mehr als eine reine Rohfläche ohne Extras. Der Grund: Untermieter zahlen gerne einen Aufschlag, wenn sie sich um nichts kümmern müssen. Aus meiner Erfahrung sind bei Büros mit Servicepaket rund 15 bis 25 Prozent höhere Mietpreise möglich, besonders bei kürzeren Laufzeiten, wenn Mieter keine eigene Infrastruktur aufbauen wollen. Der Rechner berücksichtigt diesen Unterschied über das Feld „Bürotyp".
Laufzeit: flexibel vs. langfristig
Kürzere Laufzeiten bedeuten höhere Quadratmeterpreise, aber auch mehr Aufwand durch häufigere Mieterwechsel. Ein flexibler Vertrag über 3 bis 12 Monate erzielt mehr pro Quadratmeter als ein Vertrag über 24 Monate oder länger, weil der Untermieter für die Flexibilität zahlt. Umgekehrt bietet ein langfristiger Vertrag Planungssicherheit und geringeren Verwaltungsaufwand. Der Rechner zeigt dir beide Szenarien, damit du die für dich passende Strategie wählen kannst.
Marktumfeld und Timing
Die Leerstandsquote in deutschen Büromärkten ist von unter 4 % (2019) auf über 8 % (2025) gestiegen, vor allem durch Homeoffice, flexible Arbeitsmodelle und eine zurückhaltende Konjunktur. Das klingt nach einem Nachteil, ist aber auch eine Chance: Die Nachfrage nach flexiblen Büroflächen mit kurzen Laufzeiten nimmt zu, weil Startups, Scaleups und Projektteams genau diese Flächen suchen. Wer jetzt untervermietet, trifft auf eine Zielgruppe, die bereit ist, für Flexibilität einen fairen Preis zu zahlen. (Big 7, JLL, Q4 2025).
So funktioniert gewerbliche Untervermietung mit SubOffice
SubOffice unterstützt dich mit kostenlosen Tools und einem übersichtlichen Dashboard (SubOffice-Hub) durch den gesamten Prozess – von der Zustimmung bis zum Vertrag. Eine kleine Provision fällt für den Vermieter nur bei erfolgreicher Vermittlung an.
Zustimmung einholen
Prüfe deinen Mietvertrag und hole dir die Zustimmung deines Vermieters ein. In unserem Guide kannst du mehr zum Thema nachlesen und findest außerdem eine kostenlose Vorlage für das Zustimmungsschreiben.
Bürofläche inserieren
Trage Fläche, Lage und Preis ein. Nach einer kurzen Prüfung ist dein Inserat live. Der kostenlose Mietpreisrechner von SubOffice hilft dir dabei, einen marktgerechten Mietpreis für deinen Standort zu berechnen.
Kontakt & Vertrag
Verwalte alle Anfragen zentral im SubOffice-Hub und behalte den Überblick. Deinen Untermietvertrag erstellst du kostenlos mit dem Vertragsgenerator, inklusive digitaler Unterschrift direkt im SubOffice-Hub.
Über 9 Jahre Erfahrung in der gewerblichen Bürovermietung
Ich bin Fabrizio Lauria, Experte für gewerbliche Bürovermietung. Seit über neun Jahren begleite ich persönlich Startups, Mittelstand und Konzerne deutschlandweit bei der Suche und Vermittlung von Büroflächen. Dabei habe ich immer wieder gesehen: Die einen haben freie Büroflächen, die anderen suchen genau diese. So ist SubOffice entstanden.
Häufige Fragen zum Potenzialrechner
Antworten auf die häufigsten Fragen rund um den Potenzialrechner, Preisfaktoren und Marktdaten für die gewerbliche Büro-Untervermietung.
Ist der Potenzialrechner kostenlos?
Ja. Der Potenzialrechner von SubOffice ist komplett kostenlos und ohne Anmeldung nutzbar. Du kannst so viele Berechnungen durchführen, wie du willst. Auch alle weiteren Tools wie der Mietpreisrechner, der Vertragsgenerator und die Vorlage für die Vermieter-Zustimmung kosten nichts.
Wie funktioniert der Potenzialrechner?
Der Potenzialrechner von SubOffice berechnet dein Einsparpotenzial in drei Schritten: Du wählst deine Stadt, gibst deine aktuelle Warmmiete und die Fläche ein, die du untervermieten möchtest. Der Potenzialrechner vergleicht dann deine Kosten mit dem erzielbaren Marktpreis und zeigt dir, wie viel du monatlich und jährlich einsparen kannst. Die Werte basieren auf veröffentlichten Marktberichten von JLL, CBRE, Colliers, BNP Paribas Real Estate und Cushman & Wakefield, Stand Q4 2025 / Q1 2026, ergänzt durch persönliche Marktbeobachtung von Fabrizio Lauria aus über 9 Jahren Erfahrung im deutschen Büromarkt. Angaben variieren je nach Quelle und Abgrenzung und sind gerundet. Die Ausgabe ist eine marktnahe Orientierung, keine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.
Sind die Ergebnisse des Potenzialrechners verbindlich?
Nein. Der Potenzialrechner zeigt marktnahe Richtwerte, keine verbindlichen Preise. Individuelle Faktoren wie die exakte Mikrolage, der Zustand der Fläche und die aktuelle Nachfrage können den tatsächlichen Erlös beeinflussen. Die Berechnung läuft komplett lokal in deinem Browser, es werden keine Daten gespeichert oder übertragen.
Wie unterscheidet sich der Potenzialrechner vom Mietpreisrechner?
Der Potenzialrechner gibt dir eine schnelle Ersteinschätzung, wie viel du durch die Untervermietung deiner Bürofläche monatlich einsparen kannst. Er rechnet auf Basis von Stadt, Fläche und deiner aktuellen Warmmiete. Der Mietpreisrechner geht einen Schritt weiter und berücksichtigt zusätzlich Lageklasse, Ausstattung, Bürotyp und Laufzeit für einen präziseren Quadratmeterpreis. Unsere Empfehlung: Erst mit dem Potenzialrechner das Einsparpotenzial prüfen, dann mit dem Mietpreisrechner den Mietpreis im Detail kalkulieren.
Muss ich Mieteinnahmen aus der Untervermietung versteuern?
Ja, Mieteinnahmen aus der gewerblichen Untervermietung sind einkommensteuerpflichtig. Je nach Gestaltung kann zusätzlich Umsatzsteuer anfallen (§9 UStG). Kosten, die im Zusammenhang mit der Untervermietung stehen, kannst du gegenrechnen. Für den Einzelfall sollte ein Steuerberater hinzugezogen werden.
Welche Städte deckt der Potenzialrechner ab?
Der Potenzialrechner unterstützt aktuell 16 deutsche Städte, darunter Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart, Bremen, Leipzig, Hannover, Dortmund, Essen, Bonn, Mannheim und Nürnberg. Weitere Standorte kommen nach und nach dazu.
Wie viel kann ich mit der gewerblichen Untervermietung verdienen?
Die Einnahmen hängen vor allem von Fläche, Lage und marktüblichem Mietpreis pro Quadratmeter ab. Als grobe Orientierung: Wer 50 m² in zentraler Lage einer deutschen Großstadt untervermietet, kann je nach Stadt und Ausstattung erfahrungsgemäß einen mittleren bis hohen dreistelligen Betrag pro Monat erzielen. Der Potenzialrechner zeigt dir für deine konkrete Fläche und Stadt eine marktnahe Schätzung. Neben der Ersparnis nutzen viele Hauptmieter die Untervermietung auch, um ungenutzte Fläche sinnvoll zu belegen und etwa Startups Raum zu geben.