Untervermietung vs. Coworking vs. Direktmiete

Welche Büromodelle gibt es?

Drei Modelle dominieren den Markt für gewerbliche Büroflächen in Deutschland. Hier die Unterschiede auf einen Blick.

Was ist Untervermietung?

Ein Unternehmen hat mehr Bürofläche als es braucht und vermietet einen Teil an ein anderes Unternehmen weiter. Du mietest vom Hauptmieter, nicht vom Eigentümer. Die Flächen sind oft teilmöbliert, die Laufzeiten kürzer und die Preise oft niedriger.

Was ist Coworking?

Ein Betreiber stellt komplett ausgestattete Arbeitsplätze oder Teambüros bereit. Du buchst einen Platz inklusive Möbel, Internet, Empfang und Meetingräume. Die Vertragsgrundlage ist meist ein Dienstleistungsvertrag. Laufzeiten ab einem Monat sind üblich.

Was ist Direktmiete?

Du schließt einen eigenen Gewerbemietvertrag direkt mit dem Eigentümer ab. Du bist Hauptmieter mit allen Rechten und Pflichten. Typisch sind Laufzeiten von 3 bis 10 Jahren und die volle Verantwortung für Einrichtung und Nebenkosten.

Vergleich

Untervermietung vs. Coworking vs. Direktmiete: Alle Kriterien auf einen Blick

Die drei gängigsten Modelle für gewerbliche Büroflächen unterscheiden sich vor allem bei Kosten, Vertragslaufzeit und Serviceumfang. Die folgende Tabelle zeigt, wie Untervermietung, Coworking Spaces und Direktmiete im direkten Vergleich abschneiden.

Kriterium	Untervermietung	Coworking / Flex Office	Direktmiete
Kosten	Oft 30–50 % unter Marktmiete	Höher, dafür all-inclusive	Marktübliche Miete + NK
Laufzeit	Oft ab 3–6 Monaten	Oft ab 1 Monat	Meist 3–10 Jahre
Zeit bis Einzug	Ab sofort	Ab sofort	Typischerweise 3–9 Monate, je nach Umbau- und Ausbaumaßnahmen
Kündigungsfrist	Oft 1–3 Monate	Oft 1–3 Monate	6–9 Monate (§580a BGB)
Eigener Raum	Ja, abgeschlossene Bürofläche	Ja, eigenes Büro oder Desk	Ja, exklusive Mietfläche
Einrichtung	Oft teilmöbliert	Voll möbliert inkl. IT	In der Regel unmöbliert
Services	Teilweise inklusive	All-inclusive (Empfang, Reinigung, IT)	Selbst zu organisieren
Rechtlicher Rahmen	Untermietvertrag nach §578 BGB	Dienstleistungsvertrag / Mietvertrag	Gewerbemietvertrag
Skalierbarkeit	Mittel — an Flächenangebot gebunden	Hoch — Plätze kurzfristig zu-/abbuchbar	Gering — feste Fläche
Nebenkosten	Meist als Pauschale	Im Preis enthalten	Separat nach Verbrauch
Anpassbarkeit	Eingeschränkt (Fläche des Untervermieters)	Kaum — Standardausstattung	Voll — eigene Ausstattung möglich
Geeignet für	Kostenbewusste Teams mit Raumbedarf	Startups, Freelancer, Projektteams	Langfristige Planung

Einordnung: Untervermietung ist oft die günstigste Lösung. Coworking ist flexibler, aber meist teurer. Direktmiete lohnt sich vor allem bei langfristiger Planung.

Aus meiner persnönlichen Erfahrung:
Jedes Modell hat einen Sweet Spot. Coworking ist schwer zu schlagen, wenn Geschwindigkeit zählt: ab Tag 1 arbeitsfähig, alles inklusive, keine Kaution. Gerade für kleine Teams oder den Einstieg in eine neue Stadt. Untervermietung spielt ihre Stärke aus, wenn du eigene Räume brauchst, 10–50 Personen unterbringen willst und 12 bis 24 Monate planst. Hier liegt der Preis typischerweise 20–40 % unter einer Direktmiete. Direktmiete lohnt sich ab 5+ Jahren eher sogar 10 Jahren, wenn du die Fläche nach deinen Vorstellungen ausbauen willst. Die Frage ist nicht, welches Modell besser ist, sondern welches zu deiner Situation passt. Berechne den Mietpreis für deinen Standort mit dem kostenlosen Mietpreisrechner.

kostenvergleich

Was kostet ein Büro für 10 Personen in Berlin?

Ein konkretes Rechenbeispiel für ein Team mit 10 Arbeitsplätzen in Berlin-Kreuzberg. Alle drei Modelle im direkten Kostenvergleich.

	Untervermietung	Coworking	Direktmiete
Kosten pro Monat	ca. 1.500 bis 2.000 €	ca. 4.500 bis 6.000 €	ca. 2.500 bis 3.500 €
Berechnung	15 bis 20 €/m² × 100 m²	450 bis 600 € × 10 Plätze	25 bis 35 €/m² × 100 m²
Nebenkosten	Meist als Pauschale enthalten	Im Preis enthalten	3 bis 5 €/m² zusätzlich
Einrichtung	Oft teilmöbliert, kein Aufwand	Komplett möbliert	Unmöbliert, Kosten für Möbel und IT
Einmalkosten	Kaution (1 bis 3 Monatsmieten)	Kaution (1 bis 2 Monatsmieten)	Kaution + Möbel + IT (10.000 bis 25.000 €)
Kosten nach 12 Monaten	ca. 18.000 bis 24.000 €	ca. 54.000 bis 72.000 €	ca. 40.000 bis 67.000 €

Rechenbeispiel: 10 Personen, ca. 100 m², Berlin-Kreuzberg, Laufzeit 12 Monate. Richtwerte auf Basis öffentlich zugänglicher Marktdaten.

Was ist Büro-Untervermietung?

Bei der Büro-Untervermietung überlässt ein Hauptmieter einen Teil seiner angemieteten Bürofläche an ein anderes Unternehmen, den Untermieter. Rechtlich basiert das Modell auf einem Untermietvertrag nach §578 BGB. Alle Details zum rechtlichen Rahmen findest du im Guide: Untermietvertrag Gewerbe.

Voraussetzung ist die Zustimmung des Vermieters nach §540 BGB. Ohne diese Erlaubnis darf der Hauptmieter nicht untervermieten. Andernfalls droht eine fristlose Kündigung des Hauptmietvertrags. Wie du die Zustimmung einholst, zeigt unser Guide: Zustimmung des Vermieters. Eine kostenlose Vorlage gibt es in unseren Tools.

Für Untermieter ist das Modell oft besonders attraktiv: Die Flächen sind häufig teilmöbliert, die Mietkonditionen liegen unter der Marktmiete, und die Vertragslaufzeiten sind deutlich kürzer als bei einer klassischen Direktmiete. Auf SubOffice findest du Büroflächen zur Untermiete in deutschen Städten, provisionsfrei und mit kostenlosem Untermietvertrag-Generator.

Was ist Coworking bzw. Flex Office?

Coworking Spaces und Flex Offices sind Büroflächen, die von einem Betreiber (z. B. WeWork, Design Offices, Regus) komplett ausgestattet und als Service angeboten werden. Der Nutzer mietet keinen klassischen Büroraum, sondern bucht einen Arbeitsplatz oder ein Teambüro, inklusive Möbel, Internet, Empfang, Meetingräume und oft auch Kaffeeküche.

Die Vertragsgrundlage ist meist ein Dienstleistungsvertrag, kein Mietvertrag. Das bedeutet: Der Nutzer hat weniger Mieterschutz, dafür aber maximale Flexibilität. Laufzeiten ab einem Monat sind üblich, und die Kündigung ist oft mit wenigen Wochen Frist möglich.

Coworking eignet sich besonders für Freelancer, Startups und Projektteams, die kurzfristig einen professionellen Arbeitsplatz brauchen. Ohne Einrichtungsaufwand und mit planbaren Kosten.

Was ist eine Direktmiete für Büroflächen?

Bei der Direktmiete schließt ein Unternehmen einen eigenen Gewerbemietvertrag direkt mit dem Eigentümer oder Verwalter der Immobilie ab. Das Unternehmen wird Hauptmieter, mit allen Rechten und Pflichten, die das Gewerbemietrecht mit sich bringt.

Typisch für die Direktmiete sind längere Vertragslaufzeiten (3–10 Jahre), eine gesetzliche Kündigungsfrist von 6 Monaten zum Quartalsende (§580a BGB) und die vollständige Verantwortung für Einrichtung, Nebenkosten und Instandhaltung.

Die Direktmiete eignet sich für Unternehmen, die langfristig planen, eine feste Niederlassung aufbauen und die Fläche nach eigenen Vorstellungen gestalten wollen. Wer kurzfristig Flächen abstoßen muss, kann über die gewerbliche Untervermietung auf SubOffice einen Teil der Kosten auffangen.

Welches Büromodell passt zu deinem Unternehmen?

Die Wahl zwischen Untervermietung, Coworking und Direktmiete hängt vor allem von vier Faktoren ab: deinem Budget, deinem Flächenbedarf, dem gewünschten Maß an Flexibilität und der geplanten Vertragslaufzeit.

Wähle Untervermietung, wenn du ein eigenes, abgeschlossenes Büro suchst, aber nicht 5 Jahre Mietvertrag unterschreiben willst. Du profitierst von günstigen Konditionen, weil der Hauptmieter seine Fixkosten teilen möchte. Oft bekommst du Flächen in Lagen, die bei einer Direktmiete außerhalb deines Budgets wären.

Wenn Untervermietung das richtige Modell für dich ist, starte mit unserer Checkliste für die Bürountervermietung.

Wähle Coworking, wenn du maximale Flexibilität brauchst, etwa für ein Projektteam, das nur 6 Monate zusammenarbeitet, oder als Freelancer, der einen professionellen Arbeitsplatz sucht. Die höheren Kosten pro Quadratmeter gleichen sich durch die inkludierten Services aus.

Wähle Direktmiete, wenn du langfristig planst (5+ Jahre), eigene Anforderungen an Raumaufteilung und Ausstattung hast und Nebenkosten sowie Einrichtung selbst organisieren kannst.

Einen kompletten Überblick über den Prozess findest du in unserem Guide Büro vermieten auf SubOffice.

FAQ

Häufige Fragen zu Untervermietung, Coworking und Direktmiete

Die wichtigsten Fragen, wenn du ein Büro suchst und dich zwischen den drei Modellen entscheiden willst.

Was ist günstiger: Untervermietung oder Coworking?

Für ein Team ab 5 Personen ist Untervermietung fast immer günstiger. In Berlin zahlst du für ein untervermietetes Büro ca. 150 bis 400 € pro Person im Monat, während ein Coworking-Platz im privaten Büro bei 450 bis 600 € pro Person liegt. Dafür entfallen beim Coworking Kosten für Möbel und IT. Wie viel du mit deiner freien Fläche einnehmen kannst, zeigt der Potenzialrechner.

Welche Vertragslaufzeiten sind bei den drei Modellen üblich?

Coworking: ab 1 Monat. Untervermietung: meistens 3 bis 12 Monate. Direktmiete: 3 bis 10 Jahre. Je kürzer die Laufzeit, desto höher in der Regel der Preis pro Quadratmeter. Die Untervermietung bietet den besten Kompromiss aus kurzer Bindung und niedrigem Preis.

Ist ein untervermietetes Büro genauso ausgestattet wie ein Coworking Space?

Oft teilweise. Viele untervermietete Büros kommen mit Schreibtischen, Stühlen und Zugang zu Küche und Meetingräumen. Internet und Reinigung sind häufig inklusive. Was meistens fehlt: ein Empfangsservice, eine Community-Infrastruktur und buchbare Extras wie Eventflächen. Dafür zahlst du deutlich weniger.

Kann ich erst mit Coworking starten und später wechseln?

Ja, und viele Teams machen genau das. Coworking eignet sich gut für die ersten Monate, wenn du noch nicht weißt wie schnell dein Team wächst. Sobald du stabil bei 5 bis 10 Personen bist, lohnt sich der Wechsel zur Untervermietung. Auf SubOffice findest du Büroflächen zur Untermiete in deutschen Städten, oft teilmöbliert und ab 3 Monaten Laufzeit.

Worauf sollte ich bei der Entscheidung am meisten achten?

Auf drei Dinge: Teamgröße, geplante Dauer und Budget. Unter 5 Personen und unter 6 Monate: Coworking. Ab 5 Personen und ab 6 Monate: Untervermietung. Ab 20 Personen und ab 3 Jahre: Direktmiete. Der Kostenvergleich weiter oben auf dieser Seite zeigt dir die konkreten Zahlen für dein Szenario. Wenn du dich für Untervermietung entscheidest, lies vorher unseren Guide zu Rechten und Pflichten als Hauptmieter.

Untervermietung vs. Coworking vs. Direktmiete: Welches Büromodell passt zu dir?