Zustimmung zur Untervermietung: kostenlose Vorlage

Ohne die Erlaubnis des Vermieters darfst du deine Gewerbefläche nicht untervermieten (§ 540 Abs. 1 BGB). Anders als bei Wohnraum (§ 553 BGB) hast du im Gewerbemietrecht keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter zustimmt.

Verweigert er die Erlaubnis, steht dir allerdings ein Sonderkündigungsrecht zu: Du kannst den Mietvertrag außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern kein wichtiger Grund in der Person des Untermieters vorliegt.

In vielen Gewerbemietverträgen ist die Untervermietung mit Zustimmung des Vermieters ohnehin bereits vorgesehen. Prüfe deshalb zuerst deinen Vertrag. Die einzelnen Schritte stehen weiter oben auf dieser Seite.

Grundsätzlich ja. Im Gewerbemietrecht gibt es keinen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis. Lehnt der Vermieter ab, kannst du als Mieter den Mietvertrag außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dieses Sonderkündigungsrecht entfällt nur, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt.

Wichtig: Viele Gewerbemietverträge enthalten eine Klausel, nach der die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf. In diesem Fall braucht der Vermieter einen sachlichen Grund für die Ablehnung, eine willkürliche Verweigerung wäre dann unwirksam. Ein Blick in deinen Mietvertrag lohnt sich daher immer.

Das Gesetz schreibt keine bestimmte Form vor. Aus Beweisgründen solltest du die Zustimmung aber immer schriftlich oder in Textform einholen, per Brief, per E-Mail mit Lesebestätigung oder als unterzeichnetes Dokument.

Eine mündliche Zusage ist im Streitfall schwer nachzuweisen. Mit der kostenlosen Muster-Vorlage von SubOffice erstellst du den Antrag in wenigen Minuten und hast die Anfrage direkt schriftlich dokumentiert.

Das Gesetz setzt keine feste Antwortfrist. In der Praxis sind zwei bis vier Wochen üblich. In deinem Antrag kannst du eine angemessene Frist setzen, zum Beispiel drei Wochen.

Wichtig: Reagiert der Vermieter nicht, gilt das nicht als stillschweigende Zustimmung. Du musst in diesem Fall aktiv nachfassen. Die Vorlage von SubOffice enthält das Frist-Feld bereits vorformuliert.

Damit der Vermieter zügig entscheiden kann, sollte dein Antrag alle prüfrelevanten Angaben enthalten: deinen Namen und deine Adresse, Name und Adresse des Vermieters, die vollständige Adresse der Bürofläche, den geplanten Untervermietungszeitraum, die Fläche beziehungsweise Raumbezeichnung und den Nutzungszweck.

Sobald der Untermieter feststeht, kommen dessen Name, Anschrift, Branche und Nutzungszweck dazu, idealerweise mit Bonitätsnachweis. Je weniger Rückfragen offen bleiben, desto schneller die Entscheidung. Die Vorlage von SubOffice deckt beide Varianten ab, vom allgemeinen Voraberlaubnis-Schreiben bis zur konkreten Zustimmung mit Untermieter-Daten.

Vermietest du deine Bürofläche ohne die erforderliche Zustimmung des Vermieters unter, verstößt du in der Regel gegen deinen Hauptmietvertrag. Der Vermieter kann verlangen, dass die Untervermietung beendet wird, und dich abmahnen.

Bleibt die unbefugte Untervermietung bestehen, kann im Einzelfall auch eine außerordentliche fristlose Kündigung des Hauptmietvertrags in Betracht kommen. Endet der Hauptmietvertrag, kann der Vermieter die Rückgabe der Fläche auch direkt vom Untermieter verlangen. Für dich können daraus zusätzliche Kosten und Ansprüche entstehen.

Prüfe deshalb vor jeder Untervermietung deinen Mietvertrag und hole die erforderliche Zustimmung vorab ein. Mehr dazu im Guide Rechte und Pflichten als Hauptmieter.

Eine Voraberlaubnis ist eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung, auch wenn noch kein konkreter Untermieter feststeht. Sie sichert dir das grundsätzliche Recht, deine Fläche unterzuvermieten. Den konkreten Untermieter kann der Vermieter später aber noch aus wichtigem Grund ablehnen.

Auf der sicheren Seite bist du daher, wenn du zusätzlich eine konkrete Zustimmung einholst, sobald der Untermieter feststeht. Die Vorlage von SubOffice unterstützt beide Varianten. Steht der Untermieter fest, ist der nächste Schritt der gewerbliche Untermietvertrag.