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Büro vermieten in München, Stadtbild im Clay-Stil

Büro vermieten in München

Top-Lagen im Münchner Zentrum sind knapp, und Firmen suchen gezielt nach flexiblen Untermietbüros, die günstiger und schneller verfügbar sind als klassische Gewerbemietverträge. Inseriere deine freie Fläche kostenlos und finde den passenden Untermieter.

Büro in München inserieren Guide: Vermieten
Marktdaten Q2 2026

Büromarkt München 2026

Ø Büromiete/m²1 %
26,85 €
Spitzenmiete/m²2,00 €
62,00 €
Leerstandsquote0,3 Pp
8,8 %
m² Leerstand80.000
1,98 Mio

Veränderungen gegenüber dem Jahresende 2025, Durchschnittsmiete gegenüber dem ersten Halbjahr 2025. Quellen: JLL Büromarktbericht München Q2 2026, Colliers City Survey Q2 2026, Leerstandsquote City nach BNP Paribas Real Estate Q2 2026.

„München hat das stärkste Halbjahr seit 2022 hinter sich, und in der City liegt die Leerstandsquote bei nur 3,5 %. Wer dort eine Teilfläche abgeben kann, verhandelt aus einer sehr guten Position."

Fabrizio Lauria, Gründer SubOffice
Marktdaten Q2 2026

Büromarkt München 2026: Aktuelle Mieten, Leerstand und Trends

München ist Deutschlands teuerster Bürostandort: Die Spitzenmiete liegt bei 62,00 €/m². Im ersten Halbjahr 2026 wurden 347.500 m² vermietet, das stärkste Halbjahr seit 2022. Für Vermieter mit zentraler Fläche ist das ein sehr gutes Marktumfeld.

Mit 347.500 m² liegt der Münchner Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2026 um 33 % über dem Vorjahreszeitraum (JLL, Q2 2026). München ist neben Berlin der einzige der großen Büromärkte, der über seinem Langzeitschnitt liegt. Getragen wurde das Ergebnis von Großabschlüssen wie dem Eigennutzerneubau von Apple über 29.200 m² in der City, E.ON über 21.500 m² und JetBrains über 21.000 m² (BNP Paribas Real Estate, Q2 2026). Wer ein Büro in München untervermieten will, trifft auf eine breite Nachfrage, besonders in Altstadt-Lehel, Maxvorstadt, Schwabing und im Werksviertel.

Die Leerstandsquote im Gesamtmarkt liegt bei 8,8 %, das entspricht rund 1,98 Mio. m² Bürofläche (JLL, Q2 2026). Dieser Wert täuscht allerdings über die Lage im Zentrum hinweg: In der City beträgt die Leerstandsquote nur 3,5 %, und Neubau-Erstbezugsflächen summieren sich dort auf lediglich 16.000 m² (BNP Paribas Real Estate, Q2 2026). Wer innerhalb des Mittleren Rings eine Teilfläche abgeben kann, trifft auf einen Markt mit deutlich mehr Nachfrage als Angebot.

Untermietbüros sind für suchende Unternehmen oft 10 bis 40 % günstiger als reguläre Gewerbemietverträge und für dich als Hauptmieter die schnellste Möglichkeit, Leerstandskosten zu reduzieren. Ob du als Hauptmieter eine Teilfläche abgibst, als Eigentümer in Bogenhausen oder Schwabing flexibel vermieten willst oder einen Platz in deiner Bürogemeinschaft anbietest: SubOffice macht es einfach.

Quelle: JLL Büromarktbericht München, Q2 2026 (Stand 30.06.2026), ergänzt um BNP Paribas Real Estate, Büromarkt München Q2 2026. Andere Marktforschungshäuser weisen abweichende Werte aus, weil Marktgebiet und Leerstandsdefinition unterschiedlich abgegrenzt sind.

Mietspiegel München 2026

Mietpreise nach Bezirk in München

Die Mietpreise für Büroflächen in München liegen 2026 zwischen 13 und 62 € pro m². Diese Übersicht zeigt dir die aktuellen Marktpreise nach Bezirk und Zielgruppe.

Tabelle seitlich scrollen

Bezirk oder LageMarktpreis pro m² (ca.)Typische ZielgruppeNachfrage
Altstadt-Lehel (CBD)35–62 €Kanzleien, Beratung, Medien, repräsentative AdressenSehr hoch
Maxvorstadt28–42 €Tech, IT, Wissenschaft, Beratung nahe LMU und TUSehr hoch
Schwabing25–38 €Agenturen, Medien, Kreative, StartupsSehr hoch
Werksviertel, Ostbahnhof25–40 €Tech, Konzerne, Innovation, Scale-upsSehr hoch
Bogenhausen22–32 €IT, Beratung, Kanzleien, KonzerneHoch
Haidhausen20–30 €Agenturen, Startups, KMU, KreativwirtschaftHoch
Sendling, Westend18–26 €KMU, Handel, IT, MittelstandMittel
Pasing, Riem13–20 €Logistik, Industrie, preisorientierte NutzerMittel

Eigene Einordnung von SubOffice auf Basis der Marktberichte von JLL, CBRE und BNP Paribas Real Estate (Stand Q2 2026). Richtwerte, die je nach Objekt, Ausstattung und Lage abweichen können.

Mietpreis für München berechnen
Deine Zielgruppe

Wer mietet Büroflächen in München? Vier typische Untermieter-Profile

München ist Standort für Konzerne, Tech-Scale-ups und Mittelstand. Die Nachfrage nach flexiblen Untermietflächen kommt vor allem von vier Zielgruppen, die du auf SubOffice direkt erreichst.

Wachsendes Unternehmen

Skaliert in Quartalen, nicht in Jahren

Das Team ist gewachsen, ein langfristiger Direktvertrag kommt aber nicht infrage. Gesucht wird Platz im Werksviertel oder in der Maxvorstadt ohne lange Bindung.

6 bis 24 Monate
Etablierte Firma mit Projektbedarf

Befristetes Vorhaben oder zweiter Standort

Konzern oder Mittelstand mit befristetem Projekt, Übergangslösung oder zweitem Standort. Klare Mietdauer, planbarer Rahmen.

12 bis 36 Monate
Neugründung mit Finanzierung

Aus dem Coworking ins erste eigene Büro

Junges Unternehmen aus dem UnternehmerTUM-Umfeld oder eine LMU-Ausgründung sucht das erste eigene Büro. Oft mit Seed- oder Series-A-Finanzierung.

12 bis 24 Monate, schneller Einzug
Expansion nach München

Standort-Eröffnung aus einer anderen Stadt

Eine Firma aus einer anderen Stadt oder aus dem Ausland eröffnet einen München-Standort, oft aus Tech, Automotive oder Finanzdienstleistung.

12 bis 60 Monate

Die suchenden Unternehmen findest du in der öffentlichen Bürosuche:

Münchner Bürosuche ansehen
Was kannst du anbieten

Wer kann ein Büro in München untervermieten?

Hauptmieter, Eigentümer, Bürogemeinschaft oder Flex-Office-Anbieter: Auf SubOffice kannst du deine freie Bürofläche kostenlos inserieren. Wähl eine Rolle und sieh die typischen Formate.

Hauptmieter

Einzelbüro oder kleines Büro

Abgeschlossener Raum für 1 bis 4 Personen, oft möbliert und sofort verfügbar.

z. B. 10–35 m²
Hauptmieter

Teambüro, abgeschlossen

Eigene Einheit für 4 bis 12 Personen, meist möbliert mit geteilter Infrastruktur.

z. B. 35–120 m²
Hauptmieter

Bürofläche oder Teilfläche

Du nutzt weniger Fläche als gemietet. Oft die günstigste Option, variable Größen.

z. B. 100–500 m²
Hauptmieter

Ganze Etage

Du ziehst aus oder verkleinerst dich. Die komplette Etage wird weitergegeben.

z. B. 200–2.000 m²
Hauptmieter

Schreibtischplatz

Einzelner Arbeitsplatz in einem bestehenden Büro, günstig und flexibel.

ab 1 Platz
In 3 Schritten

Büro in München untervermieten: So funktioniert es

SubOffice unterstützt dich mit kostenlosen Tools und dem SubOffice-Hub durch den gesamten Prozess. Eine Provision fällt nur bei erfolgreicher Vermittlung an.

1

Zustimmung einholen

Prüfe deinen Mietvertrag und hol dir die Zustimmung deines Vermieters. Im Guide findest du eine kostenlose Vorlage und Tipps für das Schreiben.

Guide: Zustimmung einholen
2

Bürofläche inserieren

Trag Fläche, Lage und Preis ein. Nach kurzer Prüfung ist dein Inserat live. Der Mietpreisrechner hilft dir bei der Preisfindung.

Kostenlos inserieren
3

Kontakt und Vertrag

Verwalte alle Anfragen zentral im SubOffice-Hub. Den Untermietvertrag erstellst du kostenlos mit dem Vertragsgenerator, inklusive digitaler Unterschrift.

Zum SubOffice-Hub
Provision

Kostenlos inserieren, Provision nur bei Abschluss

Das Inserieren auf SubOffice ist immer kostenlos, ohne Einstellgebühren und ohne Abo. Eine Provision fällt nur an, wenn ein Mietvertrag zustande kommt. Für Mieter ist SubOffice komplett kostenlos.

Inserieren
0€
Immer kostenlos
Unter 12 Monate
10%
Quartalsweise
Ab 12 Monate
8,5%
Einmalig
Selbst ausrechnen

Provision sparen: SubOffice gegenüber Makler in München

Gib Fläche, Vertragsmiete und Laufzeit ein und vergleiche live, was die Vermittlung über SubOffice gegenüber einem klassischen Münchner Makler kostet.

Laufzeit
Dein Sparpotenzial gegenüber Makler
3.552 €
Klassischer Makler
6.000 €
2,5 Monatsmieten
SubOffice
2.448 €
8,5 % einmalig
Mieteinnahmen 83.952 € über 36 Monate, nach Abzug der Provision 5 % Spende 122 €
Kostenlos inserieren
Vertragsmiete ist die Pauschalmiete oder die Nettomiete ohne Nebenkosten. Alle Beträge zzgl. MwSt. Provision nur bei Abschluss, für Mieter kostenlos. Maklerwerte sind marktübliche Richtwerte.
Vergleich

Untermiete und Alternativen in München

Leerstehende Bürofläche kostet dich jeden Monat Geld. Welcher Weg lohnt sich: Untervermietung über SubOffice, klassischer Makler, Coworking-Betreiber oder einfach abwarten? Rechenbeispiel: 150 m² in der Maxvorstadt, 35 €/m², 12 Monate Laufzeit.

Tabelle seitlich scrollen

KriteriumSubOfficeMaklerCoworking-BetreiberLeerstand halten
Vorabkosten0 €VerhandlungVerhandlung0 €
Provision oder Margerund 1 Monatsmiete
8,5 % einmalig ab 12 Monaten		1,5 bis 5 Nettokaltmieten
je nach Laufzeit		20 bis 40 % Marge
laufend		entfällt
Beispielrechnung
150 m², 35 €/m², 12 Monate		rund 5.355 €
etwa 1 Monatsmiete		10.500 bis 15.750 €
2 bis 3 Monatsmieten		12.600 bis 25.200 €
20 bis 40 % von 63.000 €		−63.000 €
entgangene Miete
Kontrolle über den MieterVollVollKeineentfällt
MindestlaufzeitKeineKeineOft 3 bis 5 Jahreentfällt
Aufwand für dichGering
Tools inklusive		GeringNiedrig bis hochKeiner

Das Rechenbeispiel basiert auf 150 m² in der Maxvorstadt, 35 €/m² und 12 Monaten Laufzeit. Maklerprovisionen variieren je nach Objekt, Laufzeit und Verhandlung, Coworking-Margen sind marktübliche Spannen. Eine ausführliche Gegenüberstellung findest du im Ratgeber Untervermietung, Coworking oder Direktmiete.

Rechtliche Grundlagen

Rechtliche Grundlagen der Büro-Untervermietung in München

Die wichtigsten Paragraphen für die gewerbliche Büro-Untervermietung: § 540 BGB regelt die Erlaubnis des Vermieters und die Haftung des Hauptmieters für den Untermieter, § 578 BGB macht die allgemeinen Mietvorschriften auf Gewerberäume anwendbar und ist damit die Grundlage des gewerblichen Untermietvertrags. Die Kündigungsfristen richten sich bei unbefristeten Verträgen nach § 580a BGB.

§ 540 Abs. 1 BGB Frau im Büro prüft die Zustimmung zur Untervermietung am Laptop

Zustimmung des Vermieters

Wann du die Erlaubnis brauchst, was du vorab einreichen solltest und wann eine Ablehnung zulässig sein kann.

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§ 540 Abs. 2 BGB Hauptmieter prüft seine Pflichten und Haftung bei der Untervermietung am Laptop

Rechte und Pflichten als Hauptmieter

Wofür du als Hauptmieter haftest, welche Pflichten du gegenüber Vermieter und Untermieter hast und was du vorab regeln solltest.

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§ 578 BGB Vermieter und Untermieter besiegeln den Untermietvertrag mit Handschlag

Untermietvertrag fürs Büro

Was in einen gewerblichen Untermietvertrag gehört, welche Angaben Pflicht sind und wie du ihn nach § 578 BGB sauber aufsetzt.

Guide ansehen

Über 10 Jahre Erfahrung in der gewerblichen Bürovermietung

Ich bin Fabrizio Lauria, Experte für gewerbliche Bürovermietung. Seit über 10 Jahren begleite ich persönlich Startups, Mittelstand und Konzerne deutschlandweit bei der Suche und Vermittlung von Büroflächen. Dabei habe ich immer wieder gesehen: Die einen haben freie Büroflächen, die anderen suchen genau diese. So ist SubOffice entstanden.

Büro vermieten Über SubOffice
3D-Charakter mit Brille hält eine Deutschlandkarte aus schwarzen, roten und gelben Würfeln.
FAQ

Häufige Fragen zur Büro-Untervermietung in München

Die wichtigsten Antworten zu Recht, Provision, Mietpreis und Ablauf, speziell für den Münchner Markt.

Wie schnell finde ich einen Untermieter in München?
In München typischerweise 1 bis 12 Wochen bei marktgerechtem Preis und professionellem Inserat. Möblierte Flächen in zentralen Lagen wie Altstadt-Lehel, Maxvorstadt, Schwabing oder Werksviertel gehen meist deutlich schneller, weil innerhalb des Mittleren Rings ein anhaltender Nachfrageüberhang herrscht. Entscheidend sind: realistische Preisspanne (idealerweise 5 bis 15 % unter Marktdurchschnitt), Fotos in guter Qualität und vollständige Angaben zu Größe, Ausstattung und Verfügbarkeit. Der Mietpreisrechner hilft dir bei der Preisfindung, das Büro-Glossar bei der Beschreibung. Der Markt läuft: Im ersten Halbjahr 2026 wurden in München 347.500 m² Bürofläche vermietet, 33 % mehr als im Vorjahreszeitraum und das stärkste Halbjahr seit 2022 (JLL, Q2 2026).
Darf ich mein Büro in München überhaupt untervermieten?
Ja, in der Regel schon, aber nur mit schriftlicher Zustimmung deines Vermieters nach § 540 BGB. Im gewerblichen Mietrecht gilt: Du brauchst grundsätzlich die Erlaubnis, und ohne diese Zustimmung riskierst du eine fristlose Kündigung. Anders als bei Wohnraum gibt es im Gewerbe keinen automatischen Rechtsanspruch auf Erlaubnis: Der Vermieter darf die Zustimmung im Prinzip auch ohne Begründung verweigern, hat aber häufig vertragliche oder gesetzliche Pflichten zur fairen Prüfung. Prüfe deinen Mietvertrag auf Klauseln zur Untervermietung. Im Ratgeber Zustimmung des Vermieters einholen findest du eine kostenlose Vorlage und eine Schritt-für-Schritt-Anleitung.
Was kostet das Inserieren meines Büros auf SubOffice?
Das Inserieren ist komplett kostenlos, keine Einstellgebühr, kein Abo, keine versteckten Kosten. Eine Provision fällt nur an, wenn dein Inserat zu einem Mietvertrag führt: 10 % quartalsweise bei Verträgen unter 12 Monaten oder einmalig 8,5 % bei Verträgen ab 12 Monaten. Alle Tools wie Mietpreisrechner, Vertragsgenerator und der SubOffice-Hub sind ebenfalls kostenlos. Für Mieter ist SubOffice dauerhaft provisionsfrei. Details und Live-Rechner findest du auf der Provisionsseite.
Wie ermittle ich den richtigen Mietpreis für mein Büro in München?
In München liegen die Büromieten je nach Bezirk zwischen 13 und 62 € pro m². Die Spitzenmiete in Altstadt-Lehel liegt bei 62,00 €/m² (JLL, Q2 2026), damit ist München Deutschlands teuerster Bürostandort. Randlagen wie Pasing, Riem oder Sendling bewegen sich im Bereich von 13 bis 26 €/m². Entscheidend ist die Lage zum Mittleren Ring: In der City liegt die Leerstandsquote bei nur 3,5 %, im Gesamtmarkt bei 8,8 % (BNP Paribas Real Estate und JLL, Q2 2026). Der Mietpreisrechner berechnet kostenlos eine Empfehlung basierend auf Lage, Größe und Ausstattung. Realistische Untermieter-Preise liegen 10 bis 40 % unter dem direkten Marktpreis, weil Untermietverträge in der Regel kürzer und flexibler laufen.
Welche Bezirke in München haben die höchste Nachfrage nach Untermietflächen?
Die Nachfrage konzentriert sich auf vier Lagentypen. Altstadt-Lehel (CBD) für Kanzleien, Beratung und repräsentative Adressen, Marktpreise 35 bis 62 €/m². Maxvorstadt für Tech, IT und Wissenschaft nahe LMU und TU, 28 bis 42 €/m². Schwabing für Agenturen, Medien und Kreative, 25 bis 38 €/m². Werksviertel und Ostbahnhof für Tech und Konzerne, 25 bis 40 €/m². Die Bezirks-Übersicht mit allen acht relevanten Lagen findest du weiter oben auf dieser Seite oder im Ratgeber Büro-Glossar.
Brauche ich einen schriftlichen Untermietvertrag für mein Büro?
Ja. Ein schriftlicher Untermietvertrag ist dringend zu empfehlen und schützt beide Seiten. Er sollte mindestens regeln: Mietzweck, Laufzeit, Miete und Nebenkosten, Kaution, Kündigungsfristen, Untervermietungsverbot oder -erlaubnis für den Untermieter sowie eventuelle Sonderregelungen zu baulichen Veränderungen. Der Vertragsgenerator erstellt dir kostenlos einen vollständigen gewerblichen Untermietvertrag in wenigen Minuten, orientiert am Gewerbemietrecht nach § 535 BGB. Im Ratgeber Untermietvertrag fürs Büro erfährst du, was rein muss.
Was passiert, wenn mein Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verweigert?
Im gewerblichen Mietrecht hast du im Gegensatz zum Wohnraummietrecht keinen automatischen Anspruch auf Zustimmung. Verweigert dein Vermieter die Erlaubnis allerdings ohne sachlichen Grund, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 540 Absatz 1 Satz 2 BGB bestehen. Das gibt dir ein Druckmittel, ohne dass du sofort den Vertrag verlierst. Sachliche Gründe für eine Ablehnung können sein: konkurrierende Branche zum Vermieter, Bonität des Untermieters, Konflikt beim Nutzungszweck. Im Ratgeber Rechte und Pflichten als Hauptmieter findest du die rechtlichen Details. Bei Unsicherheit empfehlen wir eine kurze Beratung beim Fachanwalt für Mietrecht.
Kann ich als Bürogemeinschaft oder Flex-Office-Anbieter auf SubOffice inserieren?
Ja, SubOffice ist für vier Vermieter-Typen offen: Hauptmieter, die freie Fläche oder eine ganze Etage weitergeben, Eigentümer kleinerer Gewerbeimmobilien, Bürogemeinschaften, die Schreibtischplätze oder ein eigenes Büro innerhalb der Gemeinschaft anbieten, und Flex-Office- und Coworking-Anbieter mit Hot Desks, Fix Desks, Privatbüros oder Team Offices. Die Inserate werden farblich gekennzeichnet, damit Suchende auf einen Blick sehen, welcher Vermieter-Typ dahinter steht. Mehr zur Plattform im Ratgeber SubOffice-Plattform.