Rechte und Pflichten als Hauptmieter bei gewerblicher Untervermietung

Was bedeutet gewerbliche Untervermietung für dich als Hauptmieter?

Bei einer gewerblichen Untervermietung gibst du als Hauptmieter Teile oder die gesamte Fläche deines Büros an ein anderes Unternehmen weiter. Du bleibst dabei Vertragspartner deines Vermieters. Der Untermieter hat kein eigenes Vertragsverhältnis mit dem Eigentümer.

Das klingt erstmal unkompliziert, ist rechtlich aber ein Dreiecksverhältnis mit klaren Regeln.

Welche Rechte hast du als Hauptmieter?

Auch wenn du an die Zustimmung deines Vermieters gebunden bist: als Hauptmieter hast du bei der gewerblichen Untervermietung weitreichende Gestaltungsfreiheit.

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  Untermiete frei verhandeln. Du bestimmst die Höhe der Untermiete selbst. Der Vermieter hat in der Regel keinen Anspruch darauf, dass du die Untermiete an ihn abführst. Du darfst grundsätzlich auch mehr verlangen als du selbst zahlst.
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  Untermietvertrag eigenständig gestalten. Laufzeit, Konditionen, Kündigungsfristen, Kaution: all das regelst du direkt mit deinem Untermieter. Dein Vermieter ist nicht Vertragspartei des Untermietvertrags.
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  Untermieter frei wählen. Du entscheidest, an wen du untervermietest, solange die Nutzungsart mit deinem Hauptmietvertrag vereinbar ist.
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  Untermietverhältnis kündigen. Du kannst den Untermietvertrag unter Einhaltung der vereinbarten Fristen kündigen. Es gelten die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften nach §§535 ff. BGB.
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  Untermietzuschlag erheben. Sofern vertraglich nicht ausgeschlossen, kannst du einen Zuschlag auf die Untermiete verlangen, zum Beispiel für möblierte Räume oder die Mitnutzung von Infrastruktur.

„Viele Hauptmieter unterschätzen, wie viel Gestaltungsspielraum sie bei der gewerblichen Untervermietung haben. Die Untermiete frei zu verhandeln, den Vertrag nach eigenen Konditionen aufzusetzen und den Untermieter selbst auszuwählen: das macht die Untervermietung für Firmen so attraktiv." Fabrizio Lauria, Gründer & CEO von SubOffice, 10+ Jahre Erfahrung im gewerblichen Büromarkt

Welche Pflichten hast du gegenüber dem Vermieter?

Auch nach der gewerblichen Untervermietung bleibst du gegenüber deinem Vermieter in der vollen Verantwortung. Das ist der Punkt, den viele Hauptmieter übersehen.

• 1
  Zustimmung einholen. Nach §540 Abs. 1 BGB darfst du ohne Erlaubnis deines Vermieters nicht untervermieten. Im Gewerbebereich gibt es keine Ausnahme. Die Zustimmung muss vor Beginn der gewerblichen Untervermietung vorliegen, am besten schriftlich.
• 2
  Volle Haftung für den Untermieter. Nach §540 Abs. 2 BGB haftest du gegenüber dem Vermieter für sämtliche Schäden, die der Untermieter verursacht. Das gilt auch dann, wenn dich selbst kein Verschulden trifft. Wasserschäden, Brandschäden, Beschädigungen an der Bausubstanz: das Risiko liegt bei dir.
• 3
  Miete weiterhin pünktlich zahlen. Die gewerbliche Untervermietung ändert nichts an deiner Mietzahlungspflicht. Auch wenn dein Untermieter in Verzug gerät, musst du dem Vermieter die volle Miete zahlen.
• 4
  Vertragskonforme Nutzung sicherstellen. Dein Untermieter darf die Fläche nur im Rahmen des vereinbarten Nutzungszwecks nutzen. Steht in deinem Hauptmietvertrag „Büronutzung", kannst du nicht an einen Gastronomiebetrieb untervermieten.
• 5
  Instandhaltungspflichten erfüllen. Was im Hauptmietvertrag zu Schönheitsreparaturen und Instandhaltung geregelt ist, gilt weiterhin, unabhängig davon, wer die Fläche tatsächlich nutzt.
• 6
  Versicherungsschutz prüfen. Die Gebäudeversicherung deines Vermieters deckt in der Regel nur berechtigte Untermieter ab. Ohne eine vorliegende Zustimmung kann es bei Schäden keinen Versicherungsschutz geben, und der Vermieter kann dich in Regress nehmen.

Welche Pflichten hast du gegenüber dem Untermieter?

Als Hauptmieter bist du gleichzeitig der Vermieter deines Untermieters. Das heißt: du hast ihm gegenüber die gleichen Pflichten wie ein regulärer Vermieter.

• 1
  Vertragsgemäßen Gebrauch ermöglichen. Nach §535 BGB musst du dem Untermieter die Fläche in einem Zustand überlassen, der die vertragsgemäße Nutzung ermöglicht. Dazu gehören in der Regel funktionierende Heizung, Strom, Wasser und sanitäre Anlagen.
• 2
  Mängel beseitigen. Hat die Fläche einen Mangel, der die Nutzung einschränkt, kann der Untermieter nach §536a BGB Gewährleistungsansprüche gegen dich geltend machen. Nicht gegen den Vermieter, denn der Untermieter hat kein Vertragsverhältnis mit ihm.
• 3
  Untermietvertrag in Textform abschließen. Bei Laufzeiten über 12 Monaten gilt nach §§578, 550 BGB seit dem 01.01.2025 die Textform (Viertes Bürokratieentlastungsgesetz). Das heißt: eine E-Mail oder ein digitales Dokument reicht, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr zwingend erforderlich. Ohne Einhaltung der Textform kann der Vertrag als unbefristet gelten und ordentlich gekündigt werden.
• 4
  Nebenkosten transparent regeln. Ob Pauschale oder Vorauszahlung mit Abrechnung: die Nebenkostenregelung sollte im Untermietvertrag klar definiert sein. Es gibt keine automatische Pflicht zur Nebenkostenabrechnung im Untermietverhältnis, aber ohne vertragliche Regelung entstehen schnell Konflikte.
• 5
  Kaution nach Vertragsende zurückgeben. Wenn eine Kaution vereinbart wurde, musst du sie nach Vertragsende und Prüfung der Fläche fristgemäß zurückzahlen.

Was kann passieren, wenn du ohne Erlaubnis untervermietest?

Gewerbliche Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters ist ein Vertragsverstoß. Je nach Situation und Vertragslage können die Folgen unterschiedlich ausfallen:

• !
  Fristlose Kündigung. Nach §543 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter den Hauptmietvertrag außerordentlich kündigen, wenn die Mietsache unbefugt einem Dritten überlassen wird. In der Regel ist vorher eine Abmahnung erforderlich (§543 Abs. 3 BGB).
• !
  Schadensersatzforderungen. Der Vermieter kann unter Umständen Schadensersatz geltend machen, zum Beispiel für entgangene Mieteinnahmen oder Kosten im Zusammenhang mit einer Räumung.
• ⚠
  Steuerliche Konsequenzen. Einnahmen aus gewerblicher Untervermietung sind steuerpflichtig. Werden sie nicht deklariert, können neben den mietrechtlichen auch steuerliche Nachforderungen hinzukommen.
• ⚠
  Fehlender Versicherungsschutz. Schäden, die ein nicht genehmigter Untermieter verursacht, sind über die Gebäudeversicherung in der Regel nicht gedeckt. Der Vermieter kann den Schaden dann an dich weitergeben.

Checkliste: Gewerbliche Untervermietung richtig vorbereiten

Bevor du dein Büro untervermietest, solltest du diese acht Punkte durchgehen.