Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung

Q: Gibt es ein Muster für die Anfrage zur Zustimmung?

Ja, auf SubOffice findest du eine kostenlose Muster-Vorlage. Sie enthält alle Pflichtangaben: Untermieter-Daten, Nutzungszweck, Fläche, Dauer und Anlagen. Einfach kopieren und an deinen Vermieter senden.

Für Vermieter & Mieter

Brauche ich die Zustimmung meines Vermieters zur Untervermietung?

Ja, zwingend. §540 Abs. 1 BGB regelt eindeutig: Ohne vorherige Erlaubnis deines Vermieters ist die Weitervermietung unzulässig. Das gilt für jede Form der gewerblichen Untervermietung, ob einzelne Büroräume oder die gesamte Fläche. Einen kompletten Überblick über den gesamten Prozess der gewerblichen Büro-Untervermietung findest du in unserem Hauptguide.

Tipp

Aus meiner Erfahrung: Vermieter lehnen fast nie ab, wenn drei Dinge stimmen. Erstens: Du fragst vor dem Einzug, nicht danach. Zweitens: Du nennst den Untermieter mit Name, Branche und Bonität. Drittens: Du erklärst, warum die Untervermietung auch für den Vermieter sinnvoll ist, zum Beispiel weil eine besser gepflegte Fläche weniger Leerstandsrisiko bedeutet. Pauschale Anfragen ohne konkreten Untermieter werden dagegen häufig abgelehnt oder auf die lange Bank geschoben.

Im Unterschied zum Wohnraummietrecht (§553 BGB) gibt es im gewerblichen Mietrecht keinen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung. Dein Vermieter hat damit grundsätzlich mehr Spielraum bei der Entscheidung. Die Rechtsprechung verlangt aber, dass die Verweigerung nicht treuwidrig oder schikanös sein darf (§242 BGB). Enthält dein Mietvertrag keine abweichende Regelung, solltest du mit einem gut vorbereiteten Antrag argumentieren.

§540 BGB

Was schreibt §540 BGB bei der Untervermietung vor?

§540 BGB regelt die Grundlage für jede Untervermietung in Deutschland. Hier die wichtigsten Punkte.

§540 BGB legt das Grundprinzip der Untervermietung in Deutschland fest: Ohne Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter die Mietsache keinem Dritten überlassen. Das gilt unabhängig davon, ob es sich um einen Wohnraum- oder Gewerbemietvertrag handelt, und unabhängig davon, ob die gesamte Fläche oder nur ein Teil weitergegeben wird.

Das Gesetz unterscheidet dabei zwischen zwei Konstellationen: Der Vermieter kann die Zustimmung grundsätzlich erteilen oder verweigern. Verweigert er sie jedoch ohne wichtigen Grund, kehrt sich die Situation um: Dem Hauptmieter steht dann das Recht zur außerordentlichen Kündigung zu, sofern dies nicht im Mietvertrag ausgeschlossen ist.

Welche weiteren Rechte und Pflichten du als Hauptmieter hast, erfährst du in unserem separaten Guide.

Was §540 BGB nicht bedeutet

§540 BGB gibt dem Vermieter kein freies Ablehnungsrecht. Er darf die Zustimmung nur verweigern wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Was als wichtiger Grund gilt, ist gesetzlich nicht abschließend definiert. Die Rechtsprechung hat dazu über viele Jahre klare Grundsätze entwickelt.

Die Klauseln

Welche Klauseln stehen im Mietvertrag zur Untervermietung?

Prüfe deinen Gewerbemietvertrag als ersten Schritt.
Es gibt vier typische Klausel-Varianten:

Klausel-Typ	Bedeutung	Dein nächster Schritt
Generelle Erlaubnis	„Untervermietung ist gestattet"	Du darfst sofort untervermieten (trotzdem in Textform dokumentieren)
Genehmigungsvorbehalt	„Untervermietung mit Zustimmung des Vermieters"	Antrag stellen (siehe 5 Schritte unten)
Verweis auf §540 BGB	„Es gilt die gesetzliche Regelung"	Antrag stellen (Standard-Fall)
Generelles Verbot	„Untervermietung ist ausgeschlossen"	Verhandlung mit dem Vermieter nötig. Ein pauschales Verbot per Formularklausel kann nach §307 BGB unwirksam sein.

Mehr dazu, was dein Gewerbemietvertrag zur Untervermietung regelt, findest du im Vertrags-Guide.

Schritt 1-5

Wie hole ich die Zustimmung meines Vermieters ein?

Diese 5 Schritte zeigen dir, wie du die Zustimmung deines Vermieters zur Untervermietung einholst.

Schritt 01

Mietvertrag prüfen

Such nach Klauseln zu Untervermietung, Gebrauchsüberlassung oder Drittüberlassung. Prüfe auch Nachträge und Ergänzungsvereinbarungen. Notiere den exakten Wortlaut.

Person sitzt an einem Schreibtisch, hält einen Mietvertrag und schaut auf einen geöffneten Laptop in einem modernen Büro mit großer Fensterfront.

Person sitzt an einem Schreibtisch und arbeitet an einem Laptop in einem modernen Raum mit großen Fenstern und Backsteinwand.

Schritt 02

Formelles Schreiben verfassen

Erstelle ein formelles Anschreiben an deinen Vermieter. Einfach und sicher mit unserer kostenlosen Muster-Vorlage und ohne Anmeldung.

Zur Muster-Vorlage >

Schritt 03

Untermieter-Daten beifügen

Vermieter möchten wissen, wer einziehen soll. Mit unserer Vorlage kannst du je nach Fall zwischen zwei Versionen wählen: einer allgemeinen Anfrage oder einer Variante mit den konkreten Angaben zum Untermieter.

Zur Muster-Vorlage >

Mann sitzt an einem Schreibtisch und arbeitet an einem Laptop in einem modernen Büro mit virtuellen Symbolen für Suche, Bild und Upload.

3D-Illustration einer Frau, die an einem Laptop arbeitet, mit einer Sanduhr auf einem Holztisch im Vordergrund.

Schritt 04

Antwortfrist setzen und nachfassen

Nutze in deinem Schreiben eine klare Frist von zwei bis vier Wochen. Das erhöht oft die Chance auf eine schnelle Rückmeldung und ist in unserer Vorlage bereits vorgesehen.

Schritt 05

Genehmigung in Textform sichern

Bestehe auf einer unterschriebenen Erklärung oder zumindest einer Bestätigung per E-Mail. Eine mündliche Zusage reicht nicht. Bewahre die Genehmigung als Anlage zum Untermietvertrag auf.

3D-Illustration einer Person mit Brille und gelbem Pullover, die in einem Notizbuch schreibt, mit einer Kaffeetasse auf dem Holztisch.

was sind wichtige gründe

Wann darf der Vermieter die Zustimmung verweigern?

Der Vermieter darf die Zustimmung zur Untervermietung nur aus wichtigem Grund ablehnen. Was als wichtiger Grund anerkannt wird, hat die Rechtsprechung über viele Jahre konkretisiert.

Übersicht typischer Gründe für die Ablehnung einer Untervermietung und deren rechtliche Einordnung
Grund	Berechtigte Ablehnung?	Erklärung
Nachgewiesene Zahlungsunfähigkeit	Ja , berechtigte Ablehnung	Wenn beim vorgesehenen Untermieter ein konkretes Bonitäts- oder Ausfallrisiko besteht.
Erhebliche Überbelegung	Ja , berechtigte Ablehnung	Wenn die geplante Belegung objektiv unzumutbar ist oder nicht zur Fläche und vereinbarten Nutzung passt.
Wesentliche Nutzungsänderung	Ja , berechtigte Ablehnung	Wenn der Untermieter eine andere Nutzung plant, als mietvertraglich oder genehmigungsrechtlich zulässig ist.
Verstoß gegen Wettbewerbsschutz / erhebliche Konkurrenz im Objekt	Teilweise , nur unter bestimmten Voraussetzungen berechtigte Ablehnung	Kann ein Ablehnungsgrund sein, wenn dadurch Konkurrenzschutzvereinbarungen, das Objektkonzept oder berechtigte Interessen anderer Mieter konkret beeinträchtigt werden.
Kein konkreter Untermieter benannt	Ja , berechtigte Ablehnung	Der Vermieter muss nur auf Grundlage prüffähiger Angaben entscheiden. Eine pauschale Anfrage ohne konkreten Untermieter kann zurückgewiesen werden.
Allgemeine Ablehnung ohne tragfähigen Grund	Nein , keine berechtigte Ablehnung	Ohne wichtigen, sachlich nachvollziehbaren Grund darf die Erlaubnis nicht pauschal verweigert werden.
Persönliche Abneigung	Nein , keine berechtigte Ablehnung	Bloße Sympathie- oder Antipathiegründe gegenüber dem vorgesehenen Untermieter reichen nicht aus.
Geplanter vertragswidriger Gebrauch	Ja , berechtigte Ablehnung	Wenn die beabsichtigte Untervermietung gegen den Hauptmietvertrag oder den vereinbarten Nutzungszweck verstößt.
Fehlende Genehmigungsfähigkeit der Nutzung	Ja , berechtigte Ablehnung	Wenn die geplante Nutzung öffentlich-rechtlich oder genehmigungsrechtlich nicht zulässig ist.
Hauptmieter erzielt mit Untervermietung Gewinn	Nein , keine berechtigte Ablehnung	Dass der Hauptmieter durch die Untervermietung Einnahmen erzielt, ist allein kein ausreichender Ablehnungsgrund.

Hinweis: Diese Übersicht dient nur der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar.

Was tun, wenn der Vermieter die Zustimmung verweigert?

Im gewerblichen Mietrecht hat dein Vermieter mehr Spielraum bei der Ablehnung als im Wohnraum. Trotzdem muss er sachliche Gründe haben.
Hier deine Optionen:

Persönlich nachverhandeln

Biete deinem Vermieter einen konkreten Vorteil, zum Beispiel eine höhere Miete oder einen besonders seriösen Untermieter. In der Praxis führt ein persönliches Gespräch oft doch noch zur Einigung.

Mietvertragsklausel prüfen

Enthält dein Vertrag eine Klausel wie „Zustimmung darf nicht unbillig verweigert werden"? Dann kann die Verweigerung deines Vermieters rechtlich unwirksam sein. Lass das von einem Anwalt prüfen.

Teiluntervermietung vorschlagen

Manche Vermieter lehnen die Gesamtuntervermietung ab, stimmen aber einer Teilfläche zu. Schlage vor, nur einzelne Büroräume oder Arbeitsplätze weiterzuvermieten statt der gesamten Fläche.

Fachanwalt für Mietrecht einschalten

Ein spezialisierter Anwalt kann prüfen, ob die Verweigerung rechtmäßig ist, und gegebenenfalls eine Zustimmungsklage vorbereiten. Das lohnt sich besonders bei hohem Leerstand und langer Restlaufzeit deines Mietvertrags.

Falls Untervermietung nicht möglich ist, gibt es Alternativen wie Coworking oder Direktmiete.

Untervermietung ohne Zustimmung: Was kann passieren?

Abmahnung

Der Vermieter fordert den Hauptmieter schriftlich auf, die unberechtigte Untervermietung sofort zu beenden. Die Abmahnung ist in der Regel die erste Reaktion.

Fristlose Kündigung nach §543 BGB

Setzt der Hauptmieter die Untervermietung nach der Abmahnung fort, kann der Vermieter den Hauptmietvertrag fristlos kündigen. Der Untermietvertrag endet automatisch mit dem Hauptmietvertrag.

Schadensersatz

Entstand dem Vermieter durch die unberechtigte Untervermietung ein konkreter Schaden, kann er Schadensersatz verlangen. Das gilt auch wenn der Hauptmieter nach der Abmahnung aufgehört hat zu untervermieten.

Achtung

Eine Untervermietung ohne Zustimmung lohnt sich unter keinen Umständen. Die Zustimmung einzuholen ist in der Praxis einfach und schützt alle Beteiligten.

6 Praxis-Tipps für eine schnelle Zustimmung

Vollständige Unterlagen

Je weniger Rückfragen dein Vermieter hat, desto schneller die Entscheidung. Füge den Bonitätsnachweis direkt bei. Die kostenlose Muster-Vorlage auf SubOffice deckt alle Pflichtangaben ab.

Seriöser Untermieter

Vermieter achten auf Bonität und Reputation. Ein etabliertes Unternehmen wird schneller genehmigt als ein frisch gegründetes Startup. Wenn möglich, leg eine kurze Firmenbeschreibung bei.

Nutzungszweck matchen

Wenn dein Untermieter den gleichen Nutzungszweck hat wie dein Hauptmietvertrag, gibt es weniger Bedenken. Weicht der Zweck ab, begründe im Antrag warum das für das Objekt unproblematisch ist.

Persönliches Gespräch

Ruf deinen Vermieter an, bevor du den formellen Antrag schickst. Erklär die Situation vorab. In der Praxis führt persönlicher Kontakt deutlich häufiger zur Einigung als ein kalter Brief.

Frist setzen

Ohne Frist priorisiert dein Vermieter deinen Antrag nicht. 2 bis 3 Wochen sind angemessen und üblich. Die Muster-Vorlage auf SubOffice enthält die Frist bereits vorformuliert.

Generelle Zustimmung

Bitte deinen Vermieter nicht nur um Erlaubnis für einen konkreten Untermieter, sondern um eine generelle Zustimmung zur Untervermietung. Das spart dir bei jedem Mieterwechsel den erneuten Antrag.

Alle Schritte kompakt zusammengefasst: unsere Checkliste für die Bürountervermietung.

FAQ

Häufige Fragen zur Zustimmung des Vermieters

Brauche ich die Zustimmung meines Vermieters?

Ja, zwingend. §540 Abs. 1 BGB: Ohne Erlaubnis ist die gewerbliche Untervermietung unzulässig. Ohne Genehmigung droht fristlose Kündigung (§543 BGB). Nutze unsere Muster-Vorlage für den Antrag.

Kann der Vermieter die Zustimmung verweigern?

Im Gewerbe hat der Vermieter mehr Spielraum als bei Wohnraum (§553 BGB), es gibt keinen gesetzlichen Rechtsanspruch auf Zustimmung. Trotzdem darf er nicht willkürlich ablehnen. Ein persönliches Gespräch und ein seriöser Untermieter sind die besten Argumente.

Wie lange dauert es bis zur Zustimmung?

Bei vollständigen Unterlagen rechne mit ein bis zwei Wochen. Bei unvollständigen Unterlagen kann es vier bis sechs Wochen dauern. Setze immer eine Antwortfrist von 2 bis 3 Wochen.

Was passiert bei Untervermietung ohne Genehmigung?

Fristlose Kündigung (§543 BGB), Verlust deines Mietrechts, Schadensersatzpflicht und ein anfechtbarer Untermietvertrag. Es gibt keinen Grund, dieses Risiko einzugehen. Die Zustimmung einzuholen dauert nur 2 bis 4 Wochen.

Gibt es ein Muster für die Anfrage zur Zustimmung?

Ja, weiter oben auf dieser Seite findest du eine kostenlose Muster-Vorlage. Sie enthält alle Pflichtangaben: Untermieter-Daten, Nutzungszweck, Fläche, Dauer und Anlagen. Einfach kopieren und an deine Situation anpassen.