Untermietvertrag Gewerbe – Der komplette Guide

Der gewerbliche Untermietvertrag basiert auf §578 BGB, dem Paragraphen, der Mietverhältnisse über Gewerberäume regelt. §578 BGB macht die allgemeinen Mietvorschriften auf gewerbliche Mietverhältnisse anwendbar, mit Ausnahmen. Das bedeutet: Vertragsfreiheit hat Vorrang. Vermieter und Mieter können vieles individuell regeln, was im Wohnraummietrecht gesetzlich festgelegt wäre.

Bevor du einen Untermietvertrag für Gewerbe abschließt, brauchst du die schriftliche Zustimmung deines Vermieters nach §540 BGB. Ohne Zustimmung riskierst du die fristlose Kündigung des Hauptmietvertrags nach §543 BGB, selbst wenn der Untermietvertrag ansonsten einwandfrei ist. In unserem Guide zur Zustimmung des Vermieters findest du eine Schritt-für-Schritt-Anleitung und eine kostenlose Vorlage für das Zustimmungsschreiben.

Im gewerblichen Mietrecht darf dein Vermieter die Zustimmung auch ohne Begründung verweigern. Anders als bei Wohnraum gibt es keinen Rechtsanspruch auf Untervermietung. Die Zustimmung solltest du immer schriftlich einholen, bevor der Untermietvertrag unterschrieben wird.

Gewerbliche Untermietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen seit dem 1.1.2025 mindestens in Textform abgeschlossen werden (§578 Abs. 1 S. 2 BGB i.V.m. §126b BGB). Textform bedeutet: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, also z.B. ein PDF per E-Mail, ein Scan oder ein digital erstelltes Dokument. Eigenhändige Unterschriften sind gesetzlich nicht mehr erforderlich. Wird nicht einmal die Textform eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist ordentlich kündbar. In der Praxis empfehlen wir trotzdem die klassische Schriftform mit Unterschrift, weil sie im Streitfall die stärkste Beweiskraft hat.

Bei unbefristeten gewerblichen Untermietverträgen gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres. Im Untermietvertrag können kürzere Fristen vereinbart werden, zum Beispiel drei Monate oder sogar monatlich. SubOffice empfiehlt: Kündigungsfrist immer explizit regeln, dann greift die gesetzliche Frist nur als Auffangnetz.

Alle Details zu deinen Rechten und Pflichten als Hauptmieter findest du im separaten Guide.

Variante 1: Untervermietung ist erlaubt. Selten, aber komfortabel. Du brauchst keine separate Zustimmung und kannst direkt loslegen. Prüfe trotzdem, ob Einschränkungen genannt werden (z.B. nur an bestimmte Branchen).

‍Variante 2: Untervermietung nur mit Zustimmung des Vermieters. Der häufigste Fall. Du brauchst die schriftliche Erlaubnis nach §540 BGB. Dein Vermieter darf die Zustimmung im Gewerberecht ohne Begründung verweigern, anders als bei Wohnraum. In der Praxis stimmen die meisten Vermieter zu, wenn du den Untermieter vorab vorstellst und die Nutzung klar definierst. Wie du die Zustimmung einholst und was du beachten musst, zeigt unser Guide: Zustimmung des Vermieters

‍Variante 3: Untervermietung ist ausdrücklich ausgeschlossen. Einige Gewerbemietverträge verbieten die Untervermietung komplett. In diesem Fall kannst du trotzdem versuchen, eine nachträgliche Zustimmung auszuhandeln. Vermieter haben oft ein Interesse daran, Leerstand zu vermeiden, und stimmen zu, wenn du den wirtschaftlichen Vorteil darlegst.

Wenn dein Mietvertrag keine Klausel zur Untervermietung enthält, gilt die gesetzliche Regelung nach §540 BGB: Du brauchst die Zustimmung. SubOffice bietet eine kostenlose Vorlage für das Zustimmungsschreiben.

Gewerbliche Untervermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei nach §4 Nr. 12a UStG. Du musst also keine Umsatzsteuer auf die Untermiete berechnen.

Allerdings kannst du nach §9 UStG freiwillig zur Umsatzsteuer optieren. Dann berechnest du 19 % Umsatzsteuer auf die Miete und darfst im Gegenzug Vorsteuer auf deine eigenen Kosten abziehen (z.B. Renovierungen, Möbel, Ausstattung). Das kann sich lohnen, wenn du hohe Eingangskosten hast.

Die Option ist allerdings an eine harte Voraussetzung geknüpft: Dein Untermieter muss die Fläche ausschließlich für Umsätze nutzen, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Bei Ärzten, Versicherungsvermittlern oder ähnlichen Berufen mit steuerfreien Umsätzen funktioniert die Option nicht. Und wenn dein Untermieter die Nutzung später ändert, kann die Option rückwirkend unwirksam werden.

Einnahmen aus Untervermietung sind außerdem einkommensteuerpflichtig. Die Kosten der Untervermietung (Provision, Verwaltung, anteilige NK) sind als Betriebsausgaben absetzbar.

Aus meiner Erfahrung: Die Option zur Umsatzsteuer nach §9 UStG klingt auf dem Papier attraktiv. In der Praxis habe ich aber gesehen, dass viele Hauptmieter den Aufwand unterschätzen. Wenn du nur einen Raum untervermietest und keine größeren Investitionen planst, lohnt sich die Option selten. Kläre das mit deinem Steuerberater, bevor du optierst. Eine Rückabwicklung ist teuer.

Befristeter Vertrag: Endet automatisch zum vereinbarten Datum. Keine ordentliche Kündigung möglich, nur außerordentlich aus wichtigem Grund (§543 BGB). Sinnvoll, wenn du weißt, wie lange du die Fläche abgeben kannst.

Unbefristeter Vertrag: Läuft bis zur Kündigung. Kündigungsfrist: 6 Monate zum Quartalsende (§580a BGB), sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist. Mehr Flexibilität für beide Seiten, aber weniger Planungssicherheit.

Der Untermietvertrag darf nicht länger laufen als der Hauptmietvertrag. Endet der Hauptmietvertrag in 18 Monaten, endet auch der Untermietvertrag, unabhängig davon, ob er auf 24 Monate geschlossen wurde. Der Untermieter müsste dann ausziehen, ohne vertragliche Grundlage für Schadensersatz. Immer: Restlaufzeit des Hauptmietvertrags prüfen.

Soll der Untermieter die Möglichkeit haben zu verlängern, muss das explizit im Vertrag geregelt sein. Entweder als Verlängerungsoption oder als automatische Verlängerungsklausel mit Widerrufsfrist.

Alle Schritte von der Zustimmung bis zum fertigen Vertrag findest du in unserer Checkliste für die Bürountervermietung.