Mietpreis für Büro-Untervermietung berechnen

Worauf kommt es beim Untermietpreis wirklich an?

Entscheidend ist nicht, was Du selbst zahlst, sondern welcher Preis für die konkrete Teilfläche am Markt durchsetzbar ist und wie sauber er sich begründen lässt. Bei gewerblichen Büros in Berlin, München oder Frankfurt reicht es nicht, die Hauptmiete durch die Fläche zu teilen, denn eine Teilfläche funktioniert wirtschaftlich anders als die Gesamtfläche.

Ein realistischer Untermietpreis entsteht aus vier Ebenen, die zusammenpassen müssen: der eigenen Kostenbasis, der tatsächlichen Nutzbarkeit der Fläche, dem lokalen Marktniveau und dem Ausstattungsgrad. Erst wenn diese vier Ebenen ineinandergreifen, wird aus einer internen Kalkulation ein Angebot, das sich auch wirklich vermieten lässt.

Dass dafür Nachfrage da ist, zeigt der Markt deutlich. Laut JLL (The Flexible Office Space Imperative, April 2026) liegt die durchschnittliche Büroauslastung weltweit bei nur 54 %, während Unternehmen 79 % anstreben. Diese Lücke ist ungenutzte, bezahlte Fläche, und genau sie lässt sich über einen sauber kalkulierten Untermietpreis monetarisieren.

Die eigene Kostenbasis ist nur der Startpunkt

Viele Unternehmen beginnen mit der einfachen Rechnung: Gesamtmiete geteilt durch Gesamtfläche, mal unterzuvermietende Quadratmeter. Das ist als erster Referenzwert sinnvoll. Wenn Du 1.000 Quadratmeter angemietet hast und 200 untervermieten willst, kennst Du damit Deinen anteiligen Basiswert, mehr aber nicht.

Denn Untervermietung ist fast nie eine mathematisch perfekte Teilung. Besprechungsräume, Küchen, Empfang, IT-Infrastruktur und Reinigung werden oft mitgenutzt. Gleichzeitig ist eine Teilfläche im Grundriss manchmal weniger attraktiv als die Gesamtfläche. Beides beeinflusst den Preis, nach oben wie nach unten.

Nutzbarkeit schlägt reine Quadratmeterzahl

Zwei Flächen mit identischer Größe können wirtschaftlich sehr unterschiedlich sein. Eine abgeschlossene Einheit mit eigenem Zugang, klarer Raumstruktur und gutem Tageslicht lässt sich meist besser bepreisen als ein abgetrennter Bereich mitten im Großraumbüro. Die Frage ist also nicht nur, wie viel Fläche Du anbietest, sondern wie gut sie funktioniert.

Wer Arbeitsplätze statt reine Quadratmeter untervermietet, sollte ebenfalls umdenken. Dann zählt das nutzbare Setup, nicht die Fläche allein. Zwölf voll ausgestattete Plätze in einer gut organisierten Fläche können wirtschaftlich attraktiver sein als 150 Quadratmeter ohne klare Struktur.

Wie berechnest Du den Untermietpreis Schritt für Schritt?

Am besten funktioniert eine dreistufige Kalkulation: erst der interne Mindestpreis, dann der marktübliche Korridor, dann der justierte Zielpreis. So entsteht aus Kosten ein Preis, der intern trägt und extern verständlich ist.

Die folgende Übersicht zeigt die drei Schritte mit einem durchgerechneten Beispiel für eine möblierte, gut nutzbare Teilfläche:

Das Wichtigste an dieser Rechnung: Der interne Mindestpreis ist die Untergrenze, nicht der Angebotspreis. Wer Gemeinschaftsflächen mitanbietet, ohne sie anteilig einzurechnen, kalkuliert fast immer zu knapp. Der Mindestpreis umfasst deshalb alle laufenden Kosten, die der Untervermietung zuzurechnen sind, inklusive Möblierung und Services. Wie schnell die Vollkosten dabei über die reine Kaltmiete hinauswachsen, zeigt eine Kostenanalyse von CoWorking Capital: Bei einer Berliner Kaltmiete von rund 27,70 Euro pro Quadratmeter summieren sich Nebenkosten, Strom, Internet, Möblierung und Betrieb auf ein Vielfaches der reinen Miete.

Der Zielpreis kann je nach Markt deutlich über dem Mindestpreis liegen. In sehr gefragten Lagen ist der Abstand größer, in schwächeren Mikrolagen oder bei schwer teilbarer Fläche kleiner. Praktisch rechnest Du: Basiswert aus Hauptmiete und Nebenkosten, plus Service- und Infrastrukturanteil, plus Lage- und Flexibilitätsaufschlag, minus eventueller Einschränkungen.

Welche Faktoren bewegen den Preis am stärksten?

Den größten Hebel hat die Lage, gefolgt von Flexibilität, Ausstattung und Exklusivität. Innenstadtnahe Adressen, gute ÖPNV-Anbindung und bekannte Business-Quartiere tragen den Preis. Gleich danach kommt die Flexibilität: Viele Untermieter zahlen einen Aufschlag, wenn die Laufzeit kürzer, der Einstieg schneller und die Fläche sofort nutzbar ist.

Auch die Ausstattung wirkt direkt. Voll möblierte Büros, Meetingräume, Telefonboxen, Empfangsservice oder nutzbare Infrastruktur wie Drucker, WLAN und Küchenzugang rechtfertigen Aufschläge, aber nur, wenn diese Leistungen klar beschrieben und im Alltag wirklich nutzbar sind. Vage Aussagen wie "inklusive Office-Setup" überzeugen niemanden.

Dazu kommt die Exklusivität. Eine abgeschlossene Büroeinheit lässt sich anders bepreisen als einzelne Schreibtische oder ein teiloffener Bereich. Je klarer die Fläche abgegrenzt ist, desto eher orientiert sich der Preis an klassischer Gewerbemiete. Je stärker Du Gemeinschaftsflächen, Services und Flexibilität anbietest, desto eher bewegt sich die Logik Richtung All-in-Angebot.

Muss die Untermiete günstiger sein als die Hauptmiete?

Nein. Die Annahme, Untervermietung müsse immer günstiger sein als die Hauptmiete, stimmt nicht. Wenn Du eine sofort verfügbare, eingerichtete und flexible Fläche anbietest, kann der Untermietpreis pro Quadratmeter über Deiner eigenen Bestandsmiete liegen. Das ist wirtschaftlich plausibel, weil Du Zusatznutzen schaffst und das Risiko kurzer Laufzeiten trägst.

Gleichzeitig gibt es eine Grenze: Der Preis muss für den Suchenden im Vergleich zu Alternativen attraktiv bleiben. Unternehmen vergleichen nicht nur Quadratmeterpreise, sondern die Gesamtkosten für einen schnellen Einzug. Wer innerhalb weniger Tage starten kann und keine lange Bindung eingeht, bewertet den Preis anders als bei einem Fünfjahresvertrag. Zur Einordnung: Ein klassischer Gewerbemakler kostet üblicherweise 1,5 bis 5 Nettokaltmieten zzgl. MwSt., dieser Aufwand entfällt bei der direkten Untervermietung ohne Makler dazwischen.

Deshalb ist ein All-in-Ansatz oft sinnvoll. Statt Miete, Nebenkosten, Möblierung und Internet getrennt auszuweisen, funktioniert ein klarer Gesamtpreis besser. Das reduziert Rückfragen und macht Dein Angebot vergleichbarer. Wichtig ist nur, dass intern sauber kalkuliert wurde.

Marktgerecht oder maximal hoch: Was lohnt sich?

Marktgerecht schlägt maximal hoch, sobald Geschwindigkeit zählt. Ein Leerstand von drei Monaten kostet oft mehr als ein leicht reduzierter Mietpreis über denselben Zeitraum. Wenn Du Fläche kurzfristig monetarisieren willst, ist Vermietungsgeschwindigkeit ein echter Teil der Preisstrategie, ein marktgerechter Preis darf also bewusst etwas unter Deinem Wunschwert liegen, wenn die Vermietungswahrscheinlichkeit dadurch deutlich steigt.

Andersherum solltest Du nicht reflexartig rabattieren. Wenn Lage, Ausstattung und Vertragsmodell stark sind, sendet ein zu niedriger Preis das falsche Signal. Im B2B-Kontext steht ein Büro immer auch für Professionalität. Wer zu billig anbietet, erzeugt mitunter mehr Skepsis als Nachfrage.

Wie hängen Preis und Vertrag zusammen?

Eng. Preisbildung ist nicht nur eine Vertriebsfrage, sie muss zur vertraglichen Struktur passen. Welche Leistungen im Preis enthalten sind, gehört eindeutig in den Untermietvertrag: besonders Nebenkosten, Mitbenutzungsrechte und die Frage, welche Flächen exklusiver Bestandteil der Untervermietung sind.

Auch die Zustimmung des Hauptvermieters ist wirtschaftlich relevant. Nach § 540 BGB darfst Du die Fläche nur mit Erlaubnis des Vermieters untervermieten, und wenn bestimmte Nutzungsarten ausgeschlossen sind oder nur eingeschränkt untervermietet werden darf, beeinflusst das den erzielbaren Preis. Kalkulation ohne rechtlichen Rahmen endet oft in Nachverhandlungen.

Auch steuerlich lohnt der Blick: Die Vermietung ist nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei, im B2B-Verhältnis kannst Du aber nach § 9 UStG zur Umsatzsteuer optieren. Das beeinflusst Deinen Vorsteuerabzug und damit die Nettokalkulation, gehört also in die Preisüberlegung.

Wann solltest Du den Preis nachjustieren?

Der erste Preis ist selten der endgültige Marktpreis, das Marktverhalten zeigt Dir, wo Du nachsteuern musst. Drei Muster helfen bei der Einordnung: Viele Anfragen, aber keine Besichtigungen deuten auf eine falsche Positionierung. Besichtigungen ohne Angebote sprechen für ein schiefes Verhältnis von Preis, Flexibilität und Flächenqualität. Gar keine Resonanz liegt meist an Sichtbarkeit, Timing oder Preis.

Deshalb lohnt ein iterativer Ansatz: mit einer nachvollziehbaren Kalkulation starten, die Marktreaktion beobachten, gezielt anpassen. Nicht hektisch, sondern datenbasiert. Ein Mietpreisrechner und der Potenzialrechner sparen hier Zeit, weil sie die wichtigsten Kostentreiber und Marktparameter sauber zusammenführen.

Für viele Unternehmen ist genau das der Wendepunkt: weg von groben Schätzungen, hin zu einem Preis, der intern tragfähig und extern vermarktbar ist. Wer freie Bürofläche nicht nur loswerden, sondern als wirtschaftliches Asset behandeln will, kann sie anschließend kostenlos auf SubOffice inserieren.

Fazit: Ein Preis, der deckt, überzeugt und schnell vermietet

Es geht nicht darum, irgendeinen Preis zu finden, sondern einen, der Leerstand reduziert, Deine Kosten deckt und für den Markt sofort verständlich ist. Dafür rechnest Du in drei Schritten vom internen Mindestpreis über den Marktkorridor zum justierten Zielpreis und prüfst, ob Vertrag, Zustimmung und Ausstattung zum Preis passen. Kommen diese Dinge zusammen, wird aus einer Zwischenlösung ein planbares Erlösmodell.